Новые правила уведомлений о начале строительных работ  

   

С четвертого августа 2018 года в законодательстве, регулирующем градостроительную деятельность в Российской Федерации, произошли важные перемены. Эти перемены повлекли за собой изменения и в гражданском законодательстве. Поменялся порядок регистрации права на построенный дом, изменились документы, дающие право на такую регистрацию. 

Важные изменения коснулись садоводов и дачников – теперь строительство на таких земельных участках возможно только при условии прохождения разрешительных, а точнее уведомительных процедур. 

Для планирующих стройку на участке для индивидуального жилищного строительства – теперь не нужно получать разрешение на строительство. 

Очень важно! Теперь для строительства индивидуального жилого дома, дачного или садового дома требуются одинаковые документы! 

Итак, введен уведомительный порядок информирования органа власти о начале и завершении строительства индивидуальных жилых домов, садовых и дачных домов. 

Новые документы так и называются - уведомления. 

Т.е. застройщик направляет в Департамент архитектуры и градостроительства уведомление, в котором подробно описывает то, что планирует построить. А орган власти изучает намерения застройщика и направляет ему в ответ свое уведомление, в котором сообщает, соответствуют ли намерения строительства всем требованиям или не нет. Если соответствуют, можно строить. А если не соответствуют, строить нельзя до устранения причин, и орган власти обязан проверять, не начато ли строительство с нарушениями. Если начато – орган регистрации получит информацию, что постройку на указанном земельном участке нельзя регистрировать. А орган государственного строительного надзора после выявления факта незаконного строительства инициирует судебное разбирательство с целью приведения постройки в соответствие требованиям или, если это невозможно - о сносе. 

Итак, есть четыре разных уведомления. Два готовит застройщик, два – Департамент архитектуры. Они таковы: 

  • Застройщик направляет в департамент уведомление о планируемом строительстве. Застройщик самостоятельно указывает в уведомлении параметры планируемого объекта: количество этажей, площадь планируемой застройки, отступы от границ земельного участка, предельную высоту в метрах (бланк уведомления можно скачать на сайте Депртамента Архитектуры и градостроительства города Севастополя). 

  • Департамент в течение семи рабочих дней проводит проверку указанных застройщиком сведений на соответствие предельным параметрам разрешенного строительства, требованиям действующего законодательства и направляет ему уведомление о соответствии/несоответствии планируемого строительства нормам законодательства. 

  • Не позднее одного месяца после завершения строительства дома застройщик обязан направить в Департамент уведомление об окончании строительства. Сведения в уведомлении об окончании строительных работ указываются застройщиком самостоятельно, а именно: сведения, указанные в уведомлении о начале строительных работ, сведения о параметрах построенного объекта капитального строительства, а также технический план объекта капитального строительства и документ подтверждающий факт оплаты заявителем государственной пошлины за проведение государственной регистрации права. 

  • Департамент в течение семи рабочих дней проводит проверку сведений, указанных в уведомлении об окончании строительных работ на соответствие параметров построенного объекта параметрам, указанным в уведомлении о начале строительных работ и направляет застройщику уведомление о соответствии/несоответствии построенного объекта нормам законодательства. 

Департамент, выдавая положительное заключение о соответствии окончания строительных работ, самостоятельно направляет в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права. 

В случае подготовки отрицательного уведомления о завершении строительства, все заинтересованные подразделения правительства автоматически получают от Департамента информацию об объекте, построенном с нарушением норм, т.е. самовольном! 

Строить можно только то, что было изначально заявлено!  

Из совокупности перечисленных процедур можно сделать вывод, что законодатель принял решение значительно упростить для индивидуального застройщика процессы начала и завершения строительства. Однако, это упрощение процедур связано с ужесточением процесса контроля.  

Теперь переходим к проблемным моментам, с которыми столкнутся индивидуальные застройщики. 

Владеют ли застройщики всей информацией о возможных ограничениях застройки, которые присутствуют на их земельных участках? Скорее, не владеют, а иногда,  пренебрегают. 

Не каждый застройщик обладает архитектурным или строительным образованием, навыком чтения чертежей, полнотой осведомленности в зоне каких природных или техногенных явлений расположен его земельный участок. 

Для застройщиков на официальном ресурсе готовится к размещению интерактивная карта ограничений. Она, как минимум, даст застройщику представление о возможных рисках строительства. Кроме того, застройщикам рекомендуют два пути: 

  • Первый: если вы все же владеете некоторыми из перечисленных навыков, или пользуетесь услугами проектной организации или компетентного лица, вы можете заказать в Департаменте сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (далее ИСОГД). Эта информация позволит вам узнать в зоне каких ограничений находится ваш земельный участок и каковы границы этих ограничений. Это платная услуга,  оказывается в течение 10 рабочих дней. 

  • Второй: он же и самый простой – закажите градостроительный план земельного участка. Вы бесплатно в течение 20 рабочих дней получите информационный документ, в котором будут указаны ограничения, действующие в отношении вашего земельного участка. Кроме того, там будет чертеж, на котором эти ограничения будут отражены и будет обозначена зона возможного размещения объектов строительства с указанием их предельных параметров. 

Еще один очень важный момент. 

Значительная часть территорий Севастополя находится в границах исторического поселения или достопримечательного места. Границы эти определены федеральными актами. Ими же установлены требования к новому строительству. Требования эти очень жесткие, т. к. Севастополь является уникальным местом. Особенности эти выражены в совокупности уникальных ландшафтов и в неповторимом характере исторической застройки, в значительном количестве памятников истории. Для этой особенности тоже есть нюансы в части подачи уведомлений застройщиками. Если земельный участок находится в зоне таких ограничений, к уведомлению о планируемом строительстве застройщик обязан приложить графическое описание внешнего облика дома. 

Департамент в течение 3 рабочих дней направляет в Севнаследие уведомление и приложенное к нему описание внешнего облика. Севнаследие направляет согласование в Департамент в течение 10 рабочих дней. По истечении 10-дневного срока при отсутствии ответа из Севнаследия, описание внешнего облика считается соответствующим предмету охраны. 

Обязательным для Департамента становится выездной осмотр объекта строительства в случае, если такой объект расположен в границах исторического поселения. 

В случае расположения объекта в границах территории исторического поселения срок рассмотрения уведомления составляет 20 рабочих дней. 

Для точной идентификации попадает ли ваш земельный участок в границы исторического поселения или достопримечательного места, а соответственно требует согласования внешнего облика, приводим границы этих территорий Границы исторического поселения. 

Мы рекомендуем нашим гражданам продолжать заказывать ГПЗУ или сведения ИСОГД, чтобы действующие на участке ограничения были известны застройщику и не становились причиной отказов.